Acheter à Genève : Comment utiliser son 2e pilier (LPP) pour votre apport ?

Rêve de propriété à Genève ? Découvrez comment utiliser votre 2e pilier (LPP) pour financer votre apport.

Un guide complet rédigé par nos experts, pour concrétiser votre projet immobilier en toute sécurité.

Introduction : Réalisez votre projet immobilier grâce à votre LPP

Le marché genevois vous semble inaccessible ? Vous épargnez chaque mois sur votre 2e pilier sans vraiment savoir comment l’utiliser ?

Et si ce capital, souvent perçu comme lointain, était la clé pour devenir propriétaire à Genève ou en Suisse romande ?

Bonne nouvelle : la loi suisse (via le dispositif d’Encouragement à la propriété du logement – EPL) vous permet de mobiliser votre caisse de pension pour financer votre résidence principale.

Dans ce guide, les experts de Courtiers Genève vous expliquent comment utiliser votre LPP intelligemment : stratégies, fiscalité, précautions et astuces locales.

Qu’est-ce que le 2e pilier (LPP) ?

Avant d’agir, rappelons les fondations du système de prévoyance suisse à trois piliers :

1er pilier (AVS/AI) : La base étatique, pour couvrir les besoins vitaux.
2e pilier (LPP) : La prévoyance professionnelle, financée par vous et votre employeur, destinée à maintenir votre niveau de vie.
3e pilier : L’épargne privée, volontaire et fiscalement avantageuse.

👉 Le point clé : le 2e pilier peut être débloqué pour acheter votre résidence principale.

Retrait ou Nantissement : le duel stratégique

Deux mécanismes existent pour utiliser votre LPP. Le choix dépendra de votre situation financière et de votre tolérance au risque.

1. Le retrait (ou versement anticipé)

Vous sortez une partie de votre capital LPP pour renforcer votre apport personnel.

Utilité : atteindre les 20 % de fonds propres exigés par les banques.
Montant : vous pouvez retirer votre avoir de libre passage.
Après 50 ans, le montant retirable est limité (au plus élevé entre l’avoir à 50 ans et la moitié de l’avoir actuel).

Conséquences :

Diminution de vos prestations de retraite, d’invalidité et de décès.
Imposition immédiate (taux réduit), prélevée à la source par votre caisse de pension.
Le montant est versé directement au notaire ou au vendeur, jamais sur votre compte.

2. Le nantissement (ou mise en gage)

Votre capital LPP reste dans la caisse, mais sert de garantie à la banque.

Utilité : obtenir un prêt hypothécaire plus élevé.
Avantage : vos prestations de prévoyance restent intactes.
Inconvénient : dette plus importante, donc intérêts et amortissements plus élevés.

Tableau comparatif : Retrait vs Nantissement

Caractéristique	Retrait (versement anticipé)	Nantissement (mise en gage)
Capital LPP	Sorti de la caisse	Reste dans la caisse (garantie)
Fonds propres	Augmente votre apport direct	Ne compte pas comme apport direct
Prestations	Réduites (retraite, invalidité, décès)	Maintenues (capital intact)
Fiscalité	Imposition immédiate (taux réduit)	Aucune, sauf réalisation de la garantie
Rendement LPP	Perdu sur le capital retiré	Conservé sur le capital nanti

Les règles d’or à connaître

1. La règle cruciale des 10 % de fonds propres « durs »

Les banques exigent 20 % de fonds propres, dont 10 % minimum doivent provenir de fonds “durs” (cash, épargne, 3e pilier, donation).

Le 2e pilier ne peut financer que la seconde moitié de cet apport.

Exemple :

Prix du bien : 1'000'000 CHF

Apport total requis (20 %) : 200'000 CHF
Apport “dur” minimum : 100'000 CHF (cash, 3e pilier, etc.)
Apport via LPP possible : 100'000 CHF

2. Usage exclusif : résidence principale

Les fonds LPP ne peuvent être utilisés que pour votre résidence principale en Suisse.

Les résidences secondaires ou locatives sont exclues.

3. Remboursement obligatoire

En cas de revente ou de mise en location, le capital retiré doit être remboursé à la caisse de pension.

4. Le rachat de cotisations

Si votre situation s’améliore, vous pouvez rembourser le montant retiré (“rachat”), ce qui restaure vos prestations et ouvre droit à une déduction fiscale.

La procédure en 5 étapes

Simulation : demandez à votre caisse une estimation du montant EPL disponible et de l’impact sur vos prestations.
Plan de financement : votre courtier détermine la meilleure stratégie (retrait ou nantissement, combinaison optimale).
Demande formelle : soumise à la caisse avec le consentement du conjoint/partenaire enregistré.
Fiscalité : la caisse informe l’Administration Fiscale Cantonale de Genève (AFC) ; l’impôt est prélevé à la source.
Versement : les fonds sont envoyés directement au notaire ou au vendeur lors de la signature.

Les erreurs à éviter : conseils de nos experts genevois

Ignorer l’impact sur l’invalidité et le décès : votre couverture diminue après un retrait.
➜ Pensez à une assurance complémentaire.
Sous-estimer l’impôt : même réduit, il peut être significatif. Intégrez-le à votre budget.
Négliger les délais : la procédure complète prend 4 à 6 semaines.
Décider sans simulation : le choix entre retrait et nantissement est stratégique. Faites-vous accompagner.

Conclusion : Transformez votre LPP en levier immobilier

Devenir propriétaire à Genève est un défi, mais votre 2e pilier est un levier puissant pour y parvenir.

Entre retrait et nantissement, chaque option a ses forces et ses limites.

La réussite passe par une stratégie personnalisée et le respect des conditions légales (notamment la règle des 10 % “durs”).

Nos experts à Genève vous accompagnent

Ne laissez pas la complexité du système freiner votre projet.

Les courtiers agréés de notre annuaire maîtrisent les spécificités du marché genevois et les règles de la LPP.

Ils vous aideront à :

Obtenir les meilleures conditions hypothécaires
Optimiser votre financement avec votre 2e pilier
Sécuriser votre achat du premier rendez-vous jusqu’à la signature

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